Los elementos comunes de uso privativo

Los elementos comunes de uso privativo son aquellos propiedad de la comunidad, cuyo uso y disfrute se atribuye de forma exclusiva al propietario de un piso o local. El ejemplo más claro de este tipo de elementos está en las terrazas o patios interiores del edificio.

Para que un elemento común tenga la condición de uso privativo se necesita que esté previsto en el título constitutivo de la propiedad horizontal o haya sido autorizado por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

No obstante, conviene matizar, que pese a que el uso corresponda en exclusiva a uno o varios propietarios, el elemento no pierde su carácter común, por lo que el derecho de propiedad corresponde a la comunidad de propietarios.

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El propietario que disfruta del derecho de uso exclusivo del elemento común tiene la obligación de utilizarlo según el destino del mismo y de forma que no perjudique a la comunidad, a tal efecto es bastante clarificadora la siguiente Sentencia del Tribunal Supremo:

Sentencia Tribunal Supremo de 25 de enero de 1994

“(…) la utilización privativa de un elemento común impone una serie de obligaciones no sólo al usuario sino a las otras dos partes implicadas: los demás copropietarios y la Comunidad. Así el primero tiene la obligación de disponer de la cosa común conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la Comunidad, ni impida a los demás propietarios, utilizarlas según corresponda a su derecho cuando sea procedente, y siempre permitiendo el acceso al mismo a los efectos de consentir en el cuantas obras o mejoras reclamen la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, estando vedado al mismo pretender llevar su derecho de uso y disfrute en exclusiva por encima de su propia naturaleza para intentar adquirir su propiedad en virtud de prescripción adquisitiva o usucapión (…)”.

De tal aseveración debemos sacar una conclusión clara, la utilización de estos elementos en mayor o menor medida siempre va a ser más limitada que si la propiedad del mismo perteneciera en exclusiva a quien la fuera a utilizar y no a la comunidad, como es lógico.

Ahora bien hasta qué punto podemos disfrutar o disponer de estos elementos.

Delimitar los límites del derecho de uso y disfrute de estas zonas o elementos es habitual fuente los conflictos.

En principio podemos comparar la situación de este con la que tiene un usufructuario en cuanto a sus derechos y obligaciones.

Sentencia nº 526/2012, de 25 de septiembre, de la sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia

 TERCERO.- (…) Así, es harto frecuente que aquellos copropietarios a los que se les concede el Derecho de uso exclusivo sobre un elemento común, lo lleguen a considerar de su propiedad en el sentido de disponibilidad absoluta y privación completa de cualquier derecho de la Comunidad o para los otros Copropietarios, actuando de cara a todos como usuarios exclusivos de elementos comunes de uso general, llegando a impedir legítimos comportamientos de la Comunidad de Propietarios. Ordinariamente los elementos comunes de uso privativo forman parte del piso o local, y son su continuación natural con acceso único desde dentro, y su titular dispone, por ello, de tal uso privativo. Los ejemplos más característicos son los patios interiores del edificio con acceso desde las primeras plantas, y las azoteas practicables desde los pisos áticos. Los elementos comunes de uso privativo no pierden nunca su cualidad de elementos comunes, aunque su creación o calificación se pueda establecer en el Título Constitutivo o en los Estatutos, donde, por los mismos mecanismos de reforma establecidos en la ley, quepa incluso eliminar el destino particular concedido. Es importante advertir que, siendo las normas que rigen la propiedad horizontal de derecho necesario, ni en el Título Constitutivo ni en los Estatutos se podrá contravenir ni desconocer la cualificación legal de los elementos comunes. (…)
CUARTO.- La terraza a nivel, de uso privativo del Sr. Eloy, es elemento común, y en este sentido no podrá modificarse en su caracterización sin los requisitos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal, en definitiva la unanimidad a que antes hicimos mención para desafectar un elemento que según el título constitutivo es común de uso privativo y nunca de propiedad exclusiva del Sr. Eloy, como se infiere desde aquella interpretación sistemática de título constitutivo con los estatutos que se integran en el mismo y la propia escritura pública, acudiendo, obviamente, a la necesaria interpretación sistemática a que se infiere del art. 3.1 Cc, en la medida que el título constitutivo viene a ser la norma rectora del régimen de la propiedad horizontal junto con la ley de este nombre de 1960, que se modificó por ley 7/1999, según dijimos anteriormente. Pero es que el demandado ocupó indebidamente el elemento común tratando de transformarlo en elemento de propiedad exclusiva y no sólo de uso privativo, llevando a cabo la edificación y cerramiento que el Juzgador de instancia perfectamente define desde los informes obrantes. La simple prueba documental, incluso las fotografías que obran en el procedimiento, son determinantes de que la estructura establecida tiene carácter fijo y no sólo es, como venía a decir el perito Sr. Gonzalo, auxiliar, ligera y desmontable, habiéndose ampliado, como dice el informe de urbanismo (318) la edificación al menos en 25 m2 sin licencia ni para la construcción o cerramiento efectuada como tampoco para la instalación de toldos, estando ambas cuestiones sujetas a licencia urbanística y siendo, propiamente, la obra ejecutada, de ampliación, careciendo de suficiencia el argumento que utiliza el demandado en el sentido de que no es habitable porque no tiene calefacción porque la misma puede perfectamente suplirse con elementos móviles al respecto. No incidió el “iudex a quo” en error en la apreciación de la prueba como tampoco error de derecho cuando califica, desde la documentación que obra en autos, la construcción-cerramiento del demandado como obra estable, que crea superficie habitable y que distorsiona la propia estética del conjunto, con reflejo de la luz en la estructura de aluminio de la techumbre, de una parte, y de otra con la posibilidad de acceso a la finca de los demandantes, permita o no sujetar el peso de una persona el techo referido, pues lo aquí se está discutiendo es la posibilidad o facilitación de acceso de terceras personas al piso primero de los actores, al tiempo que en ningún caso se sobrepasó o lesionó la propia caracterización que los elementos comunes tienen en el título constitutivo por ninguno de los propietarios en la forma en que lo hizo el demandado, habida cuenta que la estructura metálica establecida en un ático acaba de instalarse y la mancomunidad de propietarios, desde la testifical del propio administrador, tiene previsto, en principio, ejercitar las oportunas acciones para terminar con elementos que, como decíamos antes, distorsionan el propio título constitutivo y hacen desmerecer al propio régimen de la propiedad horizontal. Decía el Juzgador de instancia, con toda razón jurídica, que el restablecimiento de la igualdad de trato no se obtiene igualándolo en la infracción sino exigiendo que todos cumplan la ley, que debe imperar en el supuesto sometido a la consideración de este Tribunal para confirmar, en su integridad, la sentencia dictada en la instancia, pues es evidente, desde cuanto queda expuesto, que los argumentos mantenidos y sostenidos por el apelante en su escrito de apelación tienen que ser desestimados por este Tribunal por cuanto: a.- estamos ante elemento común de uso privativo y no ante elemento privativo de propiedad exclusiva del demandado (interprétese sistemáticamente el título constitutivo y el contenido de la propia escritura pública de adquisición del bien inmueble por el demandado); b.- no cuenta el demandado con la autorización de la mancomunidad pues el acuerdo de la comunidad de propietarios a que se refería el demandante no ha sido homologado por quien tiene la última palabra, esto es la mancomunidad de propietarios, que vino al proceso, ocupó la posición de codemandante e interesó la confirmación de la sentencia dictada en la instancia, por más que se hayan celebrados sucesivas reuniones de la mancomunidad y se esté a la espera de obtener determinados informes administrativos; c.- se alteraron, ciertamente, los elementos comunes con la estructura construida por el demandado que tiene carácter permanente y que necesita de medios mecánicos específicos para su desmontaje; d.- se perjudica a los actores en la forma que especifica la sentencia dictada en la instancia aunque sólo sea el reflejo de las chapas de aluminio de la techumbre del habitáculo construido por el Sr. Eloy, y la posibilidad de permitir el acceso más fácil de terceras personas hasta el piso primero del inmueble que pertenece a los demandantes y e.- no hubo, en modo alguno, trato discriminatorio pues hasta este momento la mancomunidad de propietarios ha mantenido, a través de sus titulares, los elementos comunes en la forma que se configuraban en el propio título constitutivo. Para concluir digamos que los estatutos se integran desde el art. 5 LPH en el propio título constitutivo, sin que sea posible una contradicción entre estatutos y título constitutivo por formar una sola entidad y, en definitiva, la escritura pública no puede contravenir, como no contraviene, la descripción individual del piso del demandado (…)».

El propietario tiene derecho a disfrutar de ello, siendo su propiedad ajena a él y con la obligación de conservarlo en el mismo estado al que lo recibió, no pudiendo modificar la configuración del elemento colocando techados, cerramientos o marquesinas (en principio tampoco toldos o pérgolas si éstos están anclados a la pared de la comunidad), sin el consentimiento previo de la comunidad.

Sí cabría la posibilidad de instalar elementos que sin causar ningún tipo de daño o perjuicio a la instalación, ni comprometer su estabilidad o seguridad, tengan la consideración de elementos desmontables y móviles como pudieran ser las hamacas, mesas, sillas, macetas etc.

Sentencia nº 600/2012, de 28 de septiembre, de la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Madrid.

«(…) Debemos partir de la premisa de que las terrazas son elementos comunes (art. 396 del CC) por naturaleza, pero estatutariamente como en el presente caso se le ha asignado un uso privativo al propietario de la vivienda, al ser de acceso y uso exclusivo del ahora recurrente. Dada la clara naturaleza de dicho mobiliario como desmontable y móvil, por el informe pericial e imágenes de contrario que así lo demuestran, al igual que por el reconocimiento por la demandante y por el único testigo, de que dicho mobiliario fue retirado, para realizar unas obras en dicha terraza sin problemas, y puesto que no se ha presentado dictamen que sostenga la contrario, no nos consta que se haya irrogado ningún daño o perjuicio al elemento común, en este uso, ni en consecuencia a la comunidad. Por lo que debe considerarse que es un uso inocuo para los intereses de la comunidad, y realmente útil para el propietario que se sirve de un elemento común, a los fines propios de un aprovechamiento lógico con la naturaleza del elemento común como terraza. (…)

(…) Y se sienta esta conclusión teniendo presente, como decíamos, el contenido del título constitutivo originario en el que se integran los estatutos y cuyo art. 14 especifica que las terrazas adicionales con que cuentan las viviendas ubicadas en planta baja y ático tienen la condición de elemento común con asignación de uso privativo. En consecuencia, el propietario de la vivienda disfrutará del uso exclusivo de la terraza, si bien deberá satisfacer todos los gastos de mantenimiento, quedando obligados a mantenerlos en correcto estado de higiene, limpieza y conservación. También tendrá la obligación de permitir el acceso al conserje o portero y al presidente o vicepresidente de la comunidad a los efectos de recoger los enseres u objetos que hayan caído en dichas terrazas y comprobar el estado de conservación de las mismas. (…)

También resulta interesante la siguiente Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que permite la instalación de una cabaña y un cenador en este tipo de terrazas.

“(…) Debemos partir de la premisa de que las terrazas son elementos comunes ( art. 396 del Cc EDL 1889/1 ) por naturaleza, pero estatutariamente como en el presente caso se le ha asignado un uso privativo al propietario de la vivienda, al ser de acceso y uso exclusivo del ahora recurrente. Dada la clara naturaleza de dicho mobiliario como desmontable y móvil, por el informe pericial e imágenes de contrario que así lo demuestran, al igual que por el reconocimiento por la demandante y por el único testigo, de que dicho mobiliario fue retirado, para realizar unas obras en dicha terraza sin problemas, y puesto que no se ha presentado dictamen que sostenga la contrario, no nos consta que se haya irrogado ningún daño o perjuicio al elemento común , en este uso , ni en consecuencia a la comunidad. Por lo que debe considerarse que es un uso inocuo para los intereses de la comunidad, y realmente útil para el propietario que se sirve de un elemento común, a los fines propios de un aprovechamiento lógico con la naturaleza del elemento común como terraza. (…) En el presente caso, es evidente que para la habitabilidad y uso de la terraza de su propietario resulta adecuada la ocupación por el mobiliario, que posibilita un correcto disfrute, a lo que tiene derecho como copropietario y miembro de la comunidad. Ciertamente hubiera sido preferible el consentimiento y autorización de dichas instalaciones por la comunidad, pero también lo es, que se aprecia que se trata de un uso inocuo para dicha Comunidad. Y ello porque en modo alguno se prueba, ni que el peso o las dimensiones de la cabaña afecten a la seguridad o estructura del edificio, ni que las jardineras o el cenador causen perjuicios, en los sentidos reseñados, a cualquier otro elemento comunitario. Así reiteramos que pericialmente se ha rechazado el supuesto aumento de riesgo de incendio para la comunidad, de las citadas instalaciones. Y en cuanto a la configuración, dado su carácter móvil, desmontable y no fijo, y el alto muro que circunda la terraza según consta en las fotografías aportadas, no se aprecia tampoco que afecte a dicha configuración la mera colocación de un mobiliario propio de una terraza, debiendo considerarse que se trata de instalaciones movibles no fijas que no se integran en cada una de las viviendas como inmueble por incorporación (…)”.

En cualquier caso, lo relevante radica, como decimos, en que estos elementos tengan la condición de móviles, no supongan una alteración de la estética del edificio, causen perjuicios al resto de propietarios y por supuesto afecten a la estructura del edificio.

Finalmente, en cuanto a la reparación de los elementos comunes de uso privativo puede ser responsabilidad de los propietarios que las usan, o de la comunidad, dependiendo de la causa que genere los desperfectos.

Si el origen de desperfectos radica en el envejecimiento natural del mismo o se debe a un problema de tipo estructural, la responsabilidad de su reparación recae en la comunidad de propietarios, atendiendo a su consideración como elemento común, de acuerdo con lo establecido en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, cuando los desperfectos se originan por el uso o por un mantenimiento inadecuado, la reparación se hará a cargo de los comuneros que las usan, tal y como se dispone en el apartado a) del artículo 9.1 de la LPH.

Téngase en cuenta que la mayoría de las veces es complicado determinar, a simple vista, la causa de los desperfectos y, por tanto, determinar a quién corresponde la reparación de los mismos.